Huis verhuren in 2023: Box 3, wat betekent dat voor de particuliere verhuurder

“De positie van particuliere verhuurders op de Nederlandse huizenmarkt is onderwerp van felle discussie. Aan de ene kant van het spectrum is er de kritiek op ‘huisjesmelkers’ en ‘pandjesprinsen‘ die grote aantallen woningen verhuren en als belegger andere kopers verdringen. Daar staat tegenover dat er veel zelfstandigen zijn met een pensioengat voor wie een belegging in één of twee woningen die ze kunnen verhuren, een alternatieve vorm van pensioen kan zijn.

Politiek gezien domineert het beeld van de grof verdienende huisjesmelkers waar paal en perk aan gesteld moet worden. Dit heeft ertoe geleid dat de verhuur van woningen vanaf 2023 veel zwaarder wordt belast bij de vermogensbelasting in box 3.

Het Belastingplan voor 2023 is aangenomen, dat forse gevolgen voor het rendement dat particulieren kunnen halen met de verhuur van woningen.

Huis verhuren in 2023: Box 3, wat betekent dat voor de particuliere verhuurder?

We gaan ervan uit dat de particuliere belegger een huis voor verhuur volledig zelf financiert. Het gaat daarbij om een woning die in 2021 een WOZ-waarde had van 255.000 euro. Hoe pakt het verschil in de fiscale druk dan uit, als je kijkt naar de vermogensheffing in box 3 in 2021 en in 2023?

Hierbij spelen een aantal verschillen een rol:

De leegwaarderatio: verhuurde huizen hebben op de markt doorgaans een wat lagere verkoopwaarde. Om hier rekening mee te houden wordt de zogenoemde 'leegwaarderatio' gehanteerd. Dit is het percentage van de WOZ-waarde van de woning dat fiscaal wordt meegerekend als vermogen. Voor de belastingheffing in box 3 bedroeg de leegwaarderatio in 2021 slechts 67% van de WOZ-waarde van een verhuurde woning. Maar in 2023 wordt dit opgeschroefd naar 95 procent.

Het aan de woning toegerekende rendement: in 2021 werkte de fiscus met een fictief rendement op een verhuurde woning van 4,5 procent, in 2023 wordt dat 6,17 procent.

De vermogensrendementsheffing: in 2021 gold een belastingpercentage op het veronderstelde rendement van 31 procent, in 2023 is dat 32 procent.

Wat verder nog meetelt, is de berekening van de feitelijke opbrengsten van de huurwoning. Vastgoed Belang rekent met een zogenoemd netto exploitatieresultaat van 8.778 euro op jaarbasis. Dit bestaat uit de veronderstelde huurinkomsten van 12.600 euro per jaar minus de kosten van de huurwoning, waaronder de onderhoudslasten, verzekeringen en gemeentelijke belastingen.

Op basis van bovengenoemde gegevens kun je een vergelijking maken voor het verschil in rendement van een huurwoning in 2021 en 2023 als gevolg van de hogere belastingdruk.

De verandering van de leegwaarderatio in 2023 betekent fiscaal gezien dat een groter deel van de WOZ-waarde als vermogen wordt meegerekend (95 procent van 255.000 euro in plaats van 67 procent) Daarnaast wordt in 2023 een hoger fictief rendement toegekend aan het meegerekende vermogen en ligt het belastingpercentage hoger.

Per saldo zorgt dit ervoor dat je bij een gelijke exploitatie-opbrengst in 2023 bijna 2.400 euro méér belasting betaalt dan in 2021. Het netto rendement daalt daardoor van afgerond 6.400 euro naar 4.000 euro.”

Bron: @Vastgoed Belang